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樓市新聞
沃頓全球論壇:釋放出房地產市場哪些信號?
發布時間:2019-03-13
當前,中國房地產市場正處於增速換擋期。住宅投資從高速增長到平穩或下降,房地產新政策如房地產稅也正在新發展階段需求下穩步推進,房地產企業也開始從規模擴張到質量提升。
       面對不斷變化的中國房地產市場,如何在房地產周期向上時借力抓住機遇,在反轉向下時減力規避風險?在我看來,機遇與風險上升至某個拐點時便可相互轉化,只有愚者才等待機會,智者則創造機會。
       3月7日-9日,享譽世界的第53屆沃頓全球論壇在台湾舉行,本次論壇聚集了來自全球的千餘名沃頓精英校友,論壇話題涉及房地產、金融、互聯網、人工智慧等重要領域。
       其中,在有關房地產的圓桌對話環節,參會嘉賓分別是美國華平投資合伙人、董事總經理Ellen,萬科集團執行總裁、首席運營官張旭,易居企業集團CEO丁祖昱,以上三位嘉賓均是房地產及相關領域內的資深專家,共同就「不斷變化的房地產市場機遇與風險」發表了精彩的見解。
       會議由賓西法尼亞大學沃頓商學院教授、沃頓商學院澤爾勞瑞房地產研究中心主任Joseph Gyourko主持,以下主要為房地產圓桌對話環節內容。
       
       
       房地產市場對宏觀經濟的影響
       1. 投資商:整體經濟環境對投資者有利
       華平投資合伙人、董事總經理Ellen對中國房地產投資環境評價是:整體經濟環境對投資者有利。
       整體上中國內外部都承受很大的壓力,外部是中美關係,內部是去槓桿的一些措施。過去12月我們確實是看到市場上無論是大型企業還是小型都開始收緊,但對投資方來卻是有利的。
       為什麼會有利?前幾年在某些資產收購的時候,一是收購價格貴,二是對我們作出判斷速度要求很高,有點非理性。現在則是整個房地產市場很多企業原來不願意放開股權現在也願意放開談了。
       另外,資產層面,原來對價格有較高的期望,現在也開始回歸到合理的水平。
       中國經濟的增長或是收緊對一些發展非常快的細分領域總體影響不是很大,只是對周期性的進入價格和退出價格會有一定的波動。
       
       2. 開發商:房地產市場總體可觀
       萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭對中國房地產市場的評價是:總體可觀。
       2018年,中國房地場市場成交量是14.9萬億,可見當前房地產市場還是存在較大發展空間。
       第一,雖然房地產市場對宏觀經濟會產生一定的影響,但仍然相信中國宏觀經濟會維持在6-6.5%的增長,相信房地產市場及與宏觀經濟息息相關的都會維持一個良好的狀態。
       第二,宏觀經濟在中國不會太差,從全球來看還是最活躍的市場。未來的消費在增長、未來的創新、未來的科技都會帶來經濟的增長,這些增長給房地產市場帶來很多的機會。
       
       3. 服務商:市場仍在調控、需謹慎
       易居企業集團CEO丁祖昱對中國房地產市場的看法是:中國房地產市場對宏觀經濟影響非常大,市場仍在調控,需維持謹慎態度。
       
       國內的房地產市場從2018年下半年開始進入調整期,土地流拍、土地溢價率低、交易量下滑等造成稅收大幅度減少,對中國宏觀經濟產生非常大的影響。
       
       第一,從宏觀數據上說,中國房地產開發投資增速2018年年年末的數字還未降下來,基本保持在9%左右。預計未來還有可能進一步下降,一旦這個數據明顯下降,就預示著對整個中國經濟的影響已經到了一定的程度。
       
       第二,政策方面,2018年9月份之後限制性政策暫停,很多城市也開始有了寬鬆型的政策。今年春節以來,雖然房地產市場有了回暖跡象,比如出現一夜售罄樓盤,但是還是很多城市出現樓盤滯銷現象,仍需保持對市場謹慎的態度。
       
       第三,從量的角度或者說從調整的角度看,這輪房地產市場依舊在持續調整當中,因此影響將繼續。
       非住宅型商業是機會點
       站在投資商角度,華平投資合伙人、董事總經理Ellen以美國市場及華平企業的投資策略為出發點,對目前中國房地產市場部分業務發展情況進行介紹。
       中國房地產市場大約85%都是住宅開發商,這個數字如果是5年前或者10年前,可能是遠超於90%,所以我們看到像萬科頂尖的開發商開始做很多細分領域的拓展。相比之下,由於美國人口和整個經濟發展的原因,在美國開發商佔比不到10%。美國有很多主流地產企業如物流、公寓、數字中心、醫院、監獄這些都是所謂幾百億到幾千億體量的一些細分領域。
       我們在中國看到很多另類的資產像物流才剛剛崛起,在美國主要集中在商業、高樓、工業、養老四大熱點領域,而這些在中國都處在萌芽階段。目前中國有很多融資的渠道,對於外部私募基金來說,如果跟開發商合作,我們對他們的意義並不大。
       反過來說因為他們規模大,聚焦住宅開發領域上,在別的領域反而是給到其他運營商很多的機會,所以5-6年前我們的戰略就前往非住宅,非商業方向去做。
       目前大約40%投資在工業,包括物流地產倉庫、IT園區、研發園區、空港物流等;40%投資在公寓,公寓也有不同模式,緊跟式、分散式的,自持租賃;還有城市更新的投入,所以目前的組成是非常多的。
       
       聚焦城市,租賃市場可挖掘
       站在開發商角度,萬科集團執行總裁、首席運營官張旭以萬科企業本身的投資戰略為例,對城市布局、租賃市場的發展現狀進行分析。
       首先,多年來萬科企業的投資戰略一直是聚焦在經濟圈和經濟帶上,布局核心城市。
       
       其城市篩選策略:1)人口是否在增長;2)產業主要是新興的產業還是有科技的產業是不是在增長;3)看基礎設施,基礎設施跟高鐵有關係、地鐵有關係;4)最後看政府的動能,比如一個開發區形成,或者大灣區形成。這四個因素決定我們未來在哪個城市投資,哪怕過去的兩年有的四五線城市也很好,但由於不符合城市篩選標準,所以萬科沒有進入。
       另外,從租賃市場來看,如今租賃市場很難做,難在租金回報很難覆蓋利息,但又相信未來這個市場會很大。今天中國機構投資型的租賃住宅僅佔比2%,但歐洲、美國則佔比20-30%,所以給了中國機構投資者很大的機會,但怎麼做起來目前還在探索當中。
       對於萬科而言,租賃型住宅篩選進入城市時主要考慮兩點:一是城市房價和收入比大,二是該城市人口不斷流入。並非所有的城市都適合做,可能僅部分城市而已。需要有耐心,等到租金上漲比利息速度快些,耐心時間長些,也許能夠得到回報。
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