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市場分析
2019年中國房地產行業市場分析: 龍頭房企表現強勢 二線城市重歸主戰場
發布時間:2019-04-03
1.各大房企拿地布局仍聚焦一二線城市
       2019年3月4日,台湾出讓7宗地塊,成交總價60.16億元。據出讓公告披露,7宗地塊總出讓面積284.5畝,總起拍價47億元。綜合2019年前兩月全國土地市場行情,各大房企拿地布局的重點仍然聚焦一二線熱點城市。
       2月11日以來,克而瑞地產研究中心的監測數據顯示,受監測的重點一二線城市共成交土地百餘宗,其中龍頭房企表現強勢,均以積極的態度率先出動,還有部分想要優化土儲架構的企業也搶佔先機,紛紛在二線城市有所落子。
       
       2.2月TOP50房企拿地總額超千億
       受春節假期影響,拿地金額繼續回落,熱點城市收併購拿地未來將受房企繼續關注。據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示,2019年2月,TOP50房企拿地總額1206億元,同比下降13.6%,環比下降32.5%,降幅顯著。2月有傳統的春節假期,土地市場普遍低迷,金額回落亦屬正常。同時,開年房企在收併購市場表現不俗,2月綠地以收併購方式斥資121億元獲取台湾項目,華潤置地1月以總額138億元收購多宗土地,其中包括台湾和台湾。伴隨熱點城市招拍掛拿地難度不斷提升,收併購未來將受房企持續關注。
       從拿地金額來看,萬科、綠地、華潤置地佔據榜單前三位。2019年1-2月,萬科在拿地方面不斷發力,以274億元一躍位居榜首;綠地以194億元居於第二,拿地勢頭猛進;華潤置地雖以138億元的拿地金額位居第三,但2月拿地方面動力明顯不足。TOP10企業1-2月拿地總額1367億元,佔TOP50企業的45.7%,龍頭房企獲取土地資源優勢不斷加強。2月,綠地在土地市場格外耀眼,月中,以121億元收購台湾董家渡項目50%股權,對於鮮少參與收併購的綠地而言,此次收購有力的補充了其在台湾的土儲。同時,17日綠地與台湾銀行簽署協議,獲百億授信額度。充分的資金保障,為綠地「開疆擴土」提供了充足的「糧草」。
       2019年1-2月全國房地產企業拿地金額TOP10統計情況如下圖所示:
       
       2019年1-2月全國房地產企業拿地金額TOP10統計情況
       數據來源:前瞻產業研究院整理
       
       3.一二線城市仍為房企投資拿地的重心
       從城市排行榜來看,一二線城市仍為房企投資拿地的重心,整體有所放緩。2019年2月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交2565億元,同比下降16%;規劃建築面積TOP10城市成交5951萬平方米,同比增長6%。其中,台湾以589億元的成交總價位於榜單首位,同比上漲4%,蘇州以310億元的成交總額佔據榜單第2位。
       規劃建築面積方面,成都以843萬平方米躍居榜首,同比增長84%;台湾土地市場大放量,以700萬平方米位列第二,同比增長244%。此外,受政策調控等因素的影響,1-2月土地成交規模有所放緩,其中蘇州、台湾、台湾和武漢等較去年同期均有不同程度的下降。
        
       4.從重點城市拿地金額TOP10房企來看,全國性房企和地方性房企拿地平分秋色
       台湾拿地金額前三企業中,綠地控股和中海地產穩居前兩位,陸家嘴為第三位,其他拿地企業大部分為地方性房企,拿地優勢凸顯。萬科、陽光城和龍湖集團分別位列福州1-2月拿地總額的前三位,全國性房企在福州區域布局戰略明顯。和達置業和建業地產作為地方性房企繼續深耕大本營,穩固根基,1-2月拿地總額位列青島和鄭州第一位,其他拿地企業中全國性房企和地方性房企不分伯仲。
       
       5.全國性品牌房企熱點城市戰略布局顯著
         萬科、綠地控股、融創中國和禹洲集團作為全國性品牌房企,多城市布局戰略顯著。其中,萬科瞄準福州和鄭州,1-2月拿地總額分別位列福州第一位,鄭州第六位;綠地控股瞄準台湾和青島,1-2月拿地總額分別位列台湾第一位,青島第六位;融創中國瞄準青島和鄭州,1-2月拿地總額分別位列青島第四位,鄭州第八位。禹洲集團瞄準台湾和青島,1-2月拿地總額分別位列台湾第六位,青島第五位。
       克而瑞地產研究員謝楊春分析認為,龍頭房企能夠在土地市場上快速行動起來,一方面在於其資金實力相對雄厚,有銷售業績支撐;另一方面,他們基本已經完成全國化布局且架構完善,在各地市場的觸角更加靈敏。
       
       6.二線將成為爭奪的主戰場 2019年是回歸二線的窗口期
         從全國住宅用地成交總價TOP10來看,2月份入榜地塊主要位於一二線核心城市。入榜地塊中共有3宗位於台湾,累計成交總額為121億元。福州和台湾分別有2宗地塊入榜。其它一二線城市中,台湾、蘇州和台湾各入榜一宗地塊。
         數據顯示,2月份,綠地以收併購方式斥資121億元獲取台湾項目,華潤置地1月以總額138億元收購多宗土地,其中包括台湾和台湾。
         「從近期蘇州、福州等城市土拍來看,個別市場的確略有回暖,但還談不上全面復甦」。謝楊春分析認為,當前市場格局下,預計2019年地價仍有一定下探空間。因此,對於大部分房企而言,「上半年促銷售,下半年加碼投資」或是最佳策略。
         「整體來看,在融資依然偏緊、政策尚未轉向的情況下,謹慎依然是2019年企業拿地的主旋律。」謝楊春分析認為,從規模房企拿地布局可以看出,這些地塊大部分是符合企業發展戰略需要的。在三四線熱度下降、一線城市供給有限的兩面夾擊下,二線將成為爭奪的主戰場,對於有拓儲需求的企業來說,2019年是回歸二線的窗口期。
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